Bien transmettre ses actifs et selon le bon timing fait partie d’une bonne gestion de son patrimoine. Cela permet en effet de tirer profit de multiples avantages fiscaux, en plus des points forts propres à l’intégration des biens dans le patrimoine des bénéficiaires.
Il existe différentes formes de transmission, dont les plus populaires sont la succession – qui est la moins avantageuse – et la donation entre vifs. Une autre forme de donation est moins connue, mais tout aussi pertinente : la donation par le biais du démembrement de propriété qui est un montage juridique particulièrement avantageux pour les deux parties. Citons aussi la donation temporaire d’usufruit qui fait partie des stratégies de transmission patrimoniale mais qui, comme son nom l’indique, est réalisée sur une période déterminée.
Le mécanisme et les avantages pour les deux parties
Ce procédé s’applique le plus souvent dans le cadre immobilier. Il s’agit d’en céder l’usufruit à un individu qui est un enfant ou un proche souhaitant occuper le bien ou le faire louer pour une certaine durée. Si vous êtes propriétaire du bien, alors vous en conservez la nue-propriété pendant la durée du montage.
La durée de l'usufruit peut varier de 2 ans à 3 ans, voire sur une durée un peu plus longue, mais elle ne doit pas s’étaler sur le long terme.
Voici les avantages de la donation temporaire d’usufruit :
- pour l’usufruitier : l’enfant a la jouissance totale du bien qu’il peut occuper à sa guise (par exemple pendant la durée de ses études) ou mettre en location. Dans ce cas, en étant usufruitier, il encaisse les loyers et dispose de la liberté totale de les utiliser comme bon lui semble. Le plus souvent, ces loyers sont destinés à financer des études ou à monter un projet. Du point de vue fiscal, l’enfant ne paie pas d’impôt sur le revenu, bien qu’il encaisse des loyers.
- pour le propriétaire devenu temporairement nu-propriétaire : l’optimisation fiscale. En effet, dans un montage de démembrement, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de taxe foncière et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) étant donné qu’il ne jouit que d’une partie des droits de la pleine propriété.
Mais attention : le montage de la donation temporaire de l’usufruit ne peut pas être décidé uniquement pour des fins d’optimisation fiscale. Des sanctions pourraient en effet s’appliquer.
Quid du calcul de la valeur de l’usufruit ? L’usufruit est évalué selon un barème fiscal établi par décret et qui est fonction de l’âge du donateur. Plus l’usufruit est temporaire, plus sa valeur fiscale sera faible.
L’expiration de l’usufruit temporaire
Une fois que l’usufruit s’éteint, vous récupérez la pleine propriété du bien. Vous êtes alors libre, à votre tour, de le mettre en location afin de percevoir les revenus locatifs qui y sont associés, ou de l'occuper à titre de résidence principale. La troisième option consiste à le revendre, ou encore à le transmettre plus tard, par voie de donation à vos enfants.
Dans ce cas, ce sont tous les enfants qui en sont les bénéficiaires et à parts égales. Vous avez le choix entre deux solutions :
- la donation de la pleine propriété : le bien sort intégralement de votre patrimoine
- la donation de la nue-propriété : vous en conservez encore l’usufruit
Notons que, quelle que soit la forme de la donation (temporaire d’usufruit, de la nue propriété ou de la pleine propriété), l’intervention d’un notaire est toujours de rigueur. Soulignons aussi que la donation est fiscalement plus avantageuse que la transmission au moment de la succession, en plus de disposer du contrôle total de la répartition qui entre en compte dans la bonne gestion de votre patrimoine.
