L’investissement dans une SCPI de déficit foncier est une stratégie fiscale pertinente pour ceux qui misent sur l’optimisation de leur imposition. Ce type de SCPI génère des dividendes, certes, mais il représente également une porte ouverte à des avantages fiscaux liés au déficit foncier. Cependant, il demeure de rigueur d’analyser le rendement et la plus-value attendus.
SCPI de déficit foncier : investir dans des immeubles anciens
Pour rappel, la société civile de placement immobilier est un produit pierre-papier qui collecte des fonds auprès du grand public au moyen de parts qu’elle émet. Les fonds collectés sont alors injectés dans le financement et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location.
En ce qui concerne la SCPI de déficit foncier, celle-ci se distingue par sa stratégie d'investissement : elle s’intéresse aux immeubles nécessitant des travaux de rénovation ou de réhabilitation. L'idée est de permettre aux investisseurs de déduire la totalité des charges, incluant les coûts des travaux, créant ainsi un déficit foncier. En savoir plus sur scpi-8 .com.
Ce dernier est ensuite imputable sur les revenus imposables de l'investisseur, ce qui entraîne une réduction de son impôt sur le revenu, dans la limite des plafonds fiscaux en vigueur.
Entre 2.4% et 3.3% de rendement
Le rendement locatif d’une SCPI de déficit foncier est inférieur à celui d’une SCPI de rendement : entre 2.4% et 3.3% contre 4.8% pour les SCPI de rendement. Cela s'explique par la nature des biens immobiliers acquis qui sont des immeubles vieillissants ou nécessitant des rénovations importantes. Rappelons en effet que la mise en location n’est autorisée que lorsque l’immeuble aura rempli certaines conditions relatives à des performances énergétiques qui entrent en compte dans les critères de décence.
Malgré les rénovations effectuées, ces biens peuvent être moins attractifs pour les locataires qui se tournent vers les constructions neuves dont la plupart sont bâties dans les écoquartiers. Toujours est-il que les biens anciens jouissent d’un emplacement de qualité en plein cœur de ville. Soulignons aussi qu’une fois les travaux terminés, la SCPI peut espérer une augmentation en termes de qualité et une revalorisation des loyers.
Remarque sur l’avantage fiscal : il s’agit de l’élément le plus attractif des SCPI de déficit foncier. C’est grâce à l’avantage fiscal, en effet, que l’investisseur pourra élever le rendement net de son investissement. Plus la réduction d’impôt est conséquente, plus le rendement net est significatif. En pratique, non seulement ces SCPI génèrent du déficit foncier, mais l’excédent non consommé dans le calcul de l’impôt peut aussi être reporté sur l’exercice fiscal suivant.
La plus-value : miser sur la revalorisation
L'attrait pour la plus-value provient de la possibilité que les biens immobiliers, une fois rénovés, voient leur valeur augmenter sur le marché. Les SCPI de déficit foncier misent sur la revalorisation du patrimoine au fil du temps. Lorsque les travaux sont achevés, la SCPI peut bénéficier de la hausse des prix de l’immobilier dans le quartier, ce qui génère une plus-value à la revente des biens.
Cependant, l’objectif d’une SCPI de déficit foncier n'est pas tant de réaliser une plus-value rapide, mais plutôt de conserver et de valoriser le patrimoine immobilier sur le long terme. Les rendements issus de la revalorisation peuvent varier en fonction de l'évolution du marché immobilier local. En revanche, l’opération doit généralement être vue comme un investissement à horizon de 10 à 15 ans.
À garder également en tête que la revalorisation des biens immobiliers dépend en grande partie de la qualité des rénovations : une mauvaise gestion des travaux est susceptible d’affecter la rentabilité à long terme. De plus, le risque de liquidité est au rendez-vous et comme toute SCPI, l’investissement dans une SCPI de déficit foncier est peu liquide.
